Blog ΔΣΚ

Blog Δικηγορικού Συλλόγου Κέρκυρας

ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΔΗΜΙΟΥΡΓΟΥΜΕΝΑ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ, άρθρο του Βραδή Γιάννη Δικηγόρου Κέρκυρας και πρώην Προέδρου Δ.Σ. Κέρκυρας

Μάρτιος 12th, 2020

Το δίκαιο του κτηματολογίου είναι πρωτόλειο. Είναι φυσικό να υπόκειται σε συνεχείς τροποποιήσεις με στόχο την βελτίωση των ρυθμίσεών του. Η τελευταία τροποποίηση του αρθρ.57 του Ν.4602/2019 που καθώρισε τον πρότερο έλεγχο της συνδρομής των τεχνικών προϋποθέσεων των αιτουμένων γεωμετρικών μεταβολών ήδη κατά την σύνταξη του τοπογραφικού διαγράμματος του γεωτεμαχίου ήταν επιβεβλημένη. Η προηγούμενη κατάσταση, να διαπιστώνεται δηλαδή η έλλειψη της συνδρομής των τεχνικών προϋποθέσεων της απεικόνισης της γεωμετρικής μεταβολής εκ των υστέρων, αφού είχε ήδη κατατεθεί η αγωγή, είχε καταχωρηθεί στο κτηματολογικό γραφείο, είχε επιδοθεί σε αριθμό ιδιοκτητών επηρεαζομένων ακινήτων, είχε υποβληθεί δηλαδή ο άτυχος πολίτης σε σειρά εξόδων και τελικά η Δ/νση Χωρικών μεταβολών του Κτηματολογίου στην Αθήνα να στέλνει βεβαίωση ότι δεν συντρέχουν οι τεχνικές προϋποθέσεις με αποτέλεσμα όλη αυτή η προδικασία να πηγαίνει χαμένη, ήταν, επιεικώς, απαράδεκτη διαδικασία. Υπάρχουν όμως στον νόμο και άλλες προβληματικές ρυθμίσεις που δημιου-ργούν ομοίως απαράδεκτες καταστάσεις κατά την διαδικασία της διόρθωσης των πρώτων εγγραφών.

Με σημαντική οικονομική ζημία του πολίτη και εις βάρος της ταχείας ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης. Επισημαίνω μερικές από αυτές τις ρυθμίσεις που κατά την γνώμη μου δημιουργούν αντί να επιλύουν προβλήματα. Κατ’αρχάς, το απειλούμενο απαράδεκτο της ασκηθείσας αγωγής ή αίτησης όταν έχουν παραληφθεί κάποιες τυπικές προϋποθέσεις, με αποτέλεσμα ο διάδικος-πολίτης να υποχρεούται να επαναλάβει την όλη διαδικασία από την αρχή και να υποβάλλεται σε πολλαπλά έξοδα. Ως γνωστόν, το άρθρο 6 παρ.2 του Ν.2664/1998 επιβάλλει την επίδοση της αγωγής τόσο στον κύριο του γεωτεμαχίου κατά τον χρόνο των πρώτων εγγραφών όσο και στους ειδικούς διαδόχους του. Τυχόν παράλειψη κάποιου εξ αυτών συνιστά απαράδεκτο και πρέπει όλη η διαδικασία να επαναληφθεί.

Απαράδεκτη κατά την γνώμη μου είναι η διάταξη. Θα αρκούσε η επίδοση μόνο στον κύριο του επηρεαζομένου ακινήτου κατά τον χρόνο της άσκησης της αγωγής ο οποίος, αν γεννιόταν ουσιαστικό θέμα εις βάρος του με την αιτούμενη διόρθωση (πράγμα σπάνιο), θα μπορούσε να ανακοινώσει την δίκη και να προσεπικαλέσει τους δικαιοπαρόχους του, η δε διόρθωση να γίνεται και στο όνομα του κυρίου του γεωτεμαχίου κατά τον χρόνο των πρώτων εγγραφών. Αλλά κι αν ακόμη δεν υιοθετείτο μία τέτοια ρύθμιση, αντί να κηρύσσεται η αγωγή απαράδεκτη επειδή παραλήφθηκε να εναχθεί κάποιος εκ των ειδικών διαδόχων, θα μπορούσε να προβλέπεται η έκδοση μη οριστικής αποφάσεως με την οποία θα εκαλείτο ο ενάγων εντός τακτής, σύντομης προθεσμίας να επιδώσει την αγωγή στον παραλειφθέντα. Ταυτόχρονα, να καθοριζόταν στην μη οριστική απόφαση του Δικαστηρίου, η επανάληψη της συζήτησης της υποθέσεως χωρίς κλήση και νέες επιδόσεις στους αρχικούς διαδίκους των οποίων η παράσταση στην επανάληψη της συζητήσεως δεν θα ήταν υποχρεωτική. Ο ενάγων θα προσκόμιζε απλώς το αποδεικτικό επίδοσης στον παραλειφθέντα ο οποίος παραληφθείς θα εδικαιούτο, αν το επιθυμούσε, να συμμετάσχει στην δίκη και ν’ασκήσει τις τυχόν αντιρρήσεις του.

Αν ο ενάγων δεν προσκόμιζε το αποδεικτικό επίδοσης στον παραληφθέντα, τότε η αγωγή να κηρυσσόταν με την οριστική απόφαση απαράδεκτη. Αλλά και αυτή η πρόταση να μην γινόταν δεκτή με την οποιαδήποτε αιτιο- λογία δεν υπάρχει δικαιολογία γιατί να κηρύσσεται η αγωγή απαράδεκτη αντί να διατάσσεται η επανάληψη της συζήτησης κατ’ αρθρ. 254 ΚΠολΔ. ώστε να καλυφθεί η όποια παράλλειψη. Όταν μάλιστα η ΚΠολΔ 254 υπάρχει γι’αυτό το σκοπό. Εκτός κι αν ο στόχος είναι οικονομικός, εισπρακτικός. Ανάλογα προβλήματα προκαλεί το άρθρο 6 παρ.3 του Ν. 2664/1998 που καθορίζει, πλην των άλλων, την επίδοση της ασκούμενης αίτησης εντός προθεσμίας 20 ημερών από την κατάθεσή της στο Ελληνικό Δημόσιο και, εάν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου έχουν ήδη καταχωρισθεί και άλλες αιτήσεις ή κύριες παρεμβάσεις με αντίστοιχο περιεχόμενο, η μεταγενέστερη αίτηση κοινοποιείται από τον αιτούντα, επί ποινή απαραδέκτου και εντός της ίδιας προθεσμίας, στους προηγούμενους αιτούντες ή κυρίως παρεμβαίνοντες. Όμως, νόημα έχει, ο αιτούμενος την διόρθωση για ένα συγκεκριμένο γεωτεμάχιο το οποίο ταυτοποιείται και προσδιορίζεται επακριβώς σε τοπο-γραφικό διάγραμμα συντεταγμένο σε ΕΓΣΑ 87, εντοπιζόμενο σε ένα ΚΑΕΚ, να υποχρεούται να κοινοποιήσει την αίτησή του μόνο σε όσους έχουν ασκήσει προηγουμένως αιτήσεις ή κύριες παρεμβάσεις για το ίδιο ακριβώς γεωτεμάχιο (ή σε τμήμα του) όπως αυτό προσδιορίζεται και ταυτοποιείται στο σχετικό τοπογραφικό διάγραμμα που αναφέρεται στην αίτηση και υποχρεωτικά συνυποβάλλεται και όχι σε όλους ανεξαιρέτως που έχουν εγγράψει αγωγή, αίτηση ή κυρία παρέμβαση στο ίδιο ΚΑΕΚ. Διότι, στην νομοθεσία του Κτηματολογίου, ΚΑΕΚ δίδεται για ένα ενιαίο και αυτοτελές ακίνητο – γεωτεμάχιο και όχι για πολλά μαζί. Ο δε σκοπός του νομοθέτη είναι, προφανώς, να αποφευχθούν αντικρουόμενες αποφάσεις για διορθώσεις για το ίδιο ακριβώς γεωτεμάχιο – ως συγκεκριμένο τμήμα γής στο πλαίσιο της ακολουθούμενης εκουσίας δικαιοδοσίας. Δεν πρόβλεψε ο νομοθέτης λάθη της κτηματογράφησης όπως λ.χ. ότι περισσότερα αυτοτελή γεωτεμάχια κτηματογραφήθηκαν λανθασμένα ως ένα ενιαίο ακίνητο με ένα ΚΑΕΚ.

Όμως υπάρχουν δικαστικές αποφάσεις που ακολουθούν μια τυπική, γραμματική ερμηνεία της σχετικής διάταξης και κηρύσσουν απαράδεκτες αιτήσεις επειδή δεν κοινοποιήθηκαν σε προηγούμενους αιτούντες έστω και αν το γεωτεμάχιο που οι προηγούμενοι εζήτησαν να διορθώσουν είναι εντελώς άσχετο. Συνεπώς, επιβάλλεται ρητή αναδιατύπωση της διάταξης και να καθορίζεται υποχρέωση κοινοποίησης της μεταγενέστερης αίτησης σε προγενεστέρως αιτηθέντα ο οποίος είχε ασκήσει αίτηση διόρθωσης σε επηρεαζόμενο γεωτεμάχιο, ταυτιζόμενο ολικά ή μερικά με αυτό της μεταγενέστερης αίτησης. Η αναγκαιότητα της τροποποίησης συνίσταται στο ότι συναντάται συχνά ένας αριθμός διαφόρων αυτοτελών γεωτεμαχίων, ασχέτων μεταξύ τους, τα οποία κατά την χαρτογράφηση – κτηματογράφηση, είτε από έλλειψη στοιχείων είτε από σφάλμα, θεωρήθηκαν ως ένα ενιαίο γεωτεμάχιο με ένα ΚΑΕΚ. Με την υπάρχουσα διατύπωση της διάταξης και την απλή γραμματική της ερμηνεία αυξάνεται αδικαιολόγητα το κόστος πρόσβασης στην δικαιοσύνη με εντελώς περιττές, κοστοβόρες κοινοποιήσεις και τίθενται οικονομικά και άλλα εμπόδια κατά τρόπο συνταγματικώς ανεπίτρεπτο. Δημιουργούνται έτσι απαράδεκτες καταστάσεις όπου η κτηματολογική διόρθωση καθίσταται ασύμφορη καθόσον πολλές φορές το κόστος της υπερβαίνει την αξία του αμιγώς αγροτικού γεωτεμαχίου.

Είναι γνωστό δε ότι οι κτηματογραφηθείσες περιοχές της υπαίθρου της Κέρκυρας έγιναν στην βάση των διοικητικών ορίων των πρώην Κοινοτήτων. Όμως, μεγάλες εκτάσεις κτηματο-γραφήθηκαν και εμφανίστηκαν στις πρώτες εγγραφές ως ένα ενιαίο γεωτεμάχιο αγνώστου ιδιοκτήτη παρότι στην πραγματικότητα επρόκειτο για σύνολο πολλών μικροτέρων, συνεχομένων γεωτεμαχίων που ανήκουν σε πλείονες κυρίους οι οποίοι για διάφορους λόγους δεν δήλωσαν την ιδιοκτησία τους, είτε επειδή δεν την εντόπισαν κατά την κτηματογράφηση στις αεροφωτογραφίες είτε επειδή αγνοούσαν την κτηματογράφηση στην περιοχή αυτή, είτε προέκυψε από λάθη ή υπερβάσεις του εργολάβου της κτηματογράφησης. Τα προβλήματα αυτά και οι αναπόφευκτα διαφορετικές ερμηνευτικές προσεγγίσεις θα μπορούσαν να αποφευχθούν εάν η διάταξη επέβαλε την κοινοποίηση της αίτησης σε όσους είχαν προηγουμένως εγγράψει στο κτηματολογικό φύλλο αιτήσεις ή κύριες παρεμβάσεις αφορώσες διορθώσεις σε γεωτεμάχιο – εδαφική έκταση επηρεαζόμενο εν όλω ή εν μέρει από το γεωτεμάχιο της μεταγενέστερης αίτησης, αποδεικνυομένου του γεγονότος ότι οι λοιπές εγγραφές αφορούν άσχετα ακίνητα.


Μια ακόμη περιπέτεια για τον μάχιμο δικηγόρο ξεκινά όταν συναντήσει κτηματολογικές εγγραφές που αφορούν αλλοδαπούς ιδιοκτήτες που απέκτησαν ακίνητο στις κτηματογραφηθείσες περιοχές και πρέπει να τους κοινοποιηθεί αγωγή ή αίτηση. Συνήθως στο κτηματολογικό φύλλο δεν αναγράφεται η ακριβής τους διεύθυνση και θα πρέπει ο δικηγόρος να την ανεύρει. Και βεβαίως, θα πρέπει ο πολίτης να υποβληθεί σε σημαντικά έξοδα για την μετάφραση του δικογράφου και την επίδοσή του στο εξωτερικό. Με την αβεβαιότητα πάντοτε της λήψης βεβαίωσης για την πραγματική επίδοση στο εξωτερικό αφού η πλασματική επίδοση στον Εισαγγελέα δεν αρκεί. Χρονοβόρα και πολυέξοδη διαδικασία που θα αποφευγόταν εάν και εφόσον θεσπιζόταν η απλή υποχρέωση κάθε αλλοδαπού που αποκτά ακίνητο στην Ελλάδα να ορίζει ταυτόχρονα και αντίκλητό του.
Είμαι βέβαιος ότι οι μάχιμοι δικηγόροι θα έχουν εντοπίσει και άλλα προβλήματα. Και εδώ γεννάται θέμα ουσιαστικής θεσμικής λειτουργίας του Δικηγορικού Συλλόγου που ως γνωστόν σύμφωνα με το άρθρο 90.ε΄ του Κώδικα Δικηγόρων στις αρμοδιότητές του είναι και η διατύπωση γνωμών και προτάσεων που αφορούν στη βελτίωση της νομοθεσίας, την ερμηνεία και την εφαρμογή της, αναγνωριζόμενοι ως σύμβουλοι της πολιτείας. Απαιτούνται ουσιαστικές παρεμβάσεις και πρωτοβουλίες τέτοιου είδους και όχι κινήσεις επικοινωνιακού χαρακτήρα χάριν προσωπικής προβολής. Θα μπορούσε ο Σύλλογος να συλλέξει τις παρατηρήσεις για τις δυσλειτουργίες και τα προβλήματα που δημιουργεί ο Ν. 2664/1998, να τις επεξεργαστεί και να προχωρήσει σε προτάσεις για νομοθετικές τροποποιήσεις ώστε να βελτιωθεί το θεσμικό πλαίσιο. Θα μπορούσε να ενημερώσει και κινητοποιήσει τους βουλευτές του νησιού όταν μάλιστα οι δύο εξ αυτών είναι δικηγόροι και μέλη του.

Τέλος, δεν θα πρέπει να παραληφθεί η επισήμανση ότι μέχρι του τέλους του τρέχοντος έτους που «κλειδώνουν» οι κτηματολογικές εγγραφές στην Κέρκυρα, είναι πλέον ή βέβαιον ότι δεν θα έχουν γίνει όλες οι απαιτούμενες διορθώσεις. Ο κίνδυνος να χαθούν περιουσίες είναι μεγάλος. Η μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών το αγνοεί. Επίσημη ενημέρωση του κοινού και επισήμανση των κινδύνων δεν γίνεται. Θα μπορούσε ο Δικηγορικός Σύλλογος να πάρει την πρωτοβουλία. Και για να μην εμφανιστούν κακόβουλοι να κατηγορήσουν τον Πρόεδρο ότι η ενημέρωση γίνεται για να αυξηθεί «η δουλίτσα» των δικηγόρων που υποσχέθηκε προεκλογικά, η ενημέρωση μπορεί να γίνει από κοινού με τους λοιπούς εμπλεκόμενους θεσμικούς φορείς, τον Συμβολαιογραφικό Σύλλογο και το ΤΕΕ.
ΓΙΑΝΝΗΣ Γ. ΒΡΑΔΗΣ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ Δ.Σ.ΚΕΡΚΥΡΑΣ

Comments

One Coment

RSS
  • ΣΠΥΡΟΣ ΦΑΪΤΑΣ says on: Απρίλιος 8, 2020 at 11:58 πμ

     

    Μπράβο Γιάννη, θέτεις πολύ σημαντικά και σοβαρά θέματα, που αφορούν τις δικαστικές υποθέσεις του Κτηματολογίου και ορθά προτείνεις στο Δ.Σ. του Συλλόγου μας να ασχοληθεί με τα θέματα αυτά και με την παράταση της προθεσμίας της 31ης Δεκεμβρίου 2020 που σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο κλειδώνουν οι εγγραφές και πολλοί συμπολίτες μας θα χάσουν τις περιουσίες τους που δεν έχουν εντοπιστεί.

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

Blog ΔΣΚ

Blog Δικηγορικού Συλλόγου Κέρκυρας